近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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